Đất bỏ hoang có thể chịu thuế 0,2%: người mua đất cần biết gì

Người mua đất để đó chờ tăng giá có thể phải trả thêm thuế. Sáng 23/10, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn trình Quốc hội phương án áp thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Theo Báo điện tử Dân trí, nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2027.

Đề xuất này nằm trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thẩm tra là Ủy ban Kinh tế và Tài chính đồng tình về chủ trương nhưng chỉ ra nhiều điểm chưa rõ, từ nguy cơ một thửa đất bị áp hai mức thuế đến khả năng trùng lặp nghĩa vụ tài chính. Với người đang tính chuyện mua bán đất, đây là thay đổi đáng theo dõi vì nó chạm trực tiếp vào chi phí nắm giữ tài sản.

Đề xuất thuế đất bỏ hoang 0,2% gồm những gì

Theo phương án Chính phủ đưa ra, ba nhóm đất sẽ chịu chung mức thuế suất 0,2%: đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng và đất chậm đưa vào sử dụng. Điểm đáng chú ý là mức này không áp dụng hạn mức, nghĩa là toàn bộ diện tích thuộc diện đều tính theo cùng một tỷ lệ, không có phần diện tích nào được hưởng mức thấp hơn. Việc xác định thế nào là đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hay chậm đưa vào sử dụng sẽ dẫn chiếu theo pháp luật về đất đai.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế nộp hằng năm đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh và các loại đất không dùng cho nông nghiệp. Theo cách tính thông thường, số thuế bằng diện tích đất nhân với giá một mét vuông theo bảng giá đất do tỉnh, thành ban hành, rồi nhân với thuế suất. Hạn mức ở đây được hiểu là phần diện tích đất ở mà luật hiện hành cho hưởng thuế suất thấp nhất; phần vượt hạn mức thường chịu mức cao hơn.

Ngoài nội dung về đất bỏ hoang, lần trình luật này còn đề xuất miễn thuế cho tổ chức khoa học và công nghệ công lập, cơ sở giáo dục đại học công lập hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, theo quy định của Chính phủ. Chính phủ đề nghị Quốc hội xem xét, thông qua dự án luật tại kỳ họp thứ 2.

Bối cảnh: vì sao Chính phủ muốn đánh thuế đất để hoang

Theo Chính phủ, chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã có các quy định hướng tới việc dùng đất tiết kiệm, hiệu quả. Tuy vậy, luật chưa có mức thuế suất riêng cho đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng và đất chậm đưa vào sử dụng.

Căn cứ cho đề xuất là Nghị quyết số 21 của Trung ương. Nghị quyết này yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, và áp chính sách thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Mức 0,2% là cách Chính phủ cụ thể hóa tinh thần đó trong luật thuế.

Trên thị trường bất động sản, hiện tượng đất được mua về rồi để trống nhiều năm không xa lạ, từ các thửa đất nền ở vùng ven đến những khu đất dự án chậm triển khai. Theo thông lệ, khi chi phí giữ đất thấp, người nắm đất ít chịu áp lực phải khai thác hoặc bán ra. Một mức thuế cao hơn có thể được xem là công cụ để thay đổi tính toán đó.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính lo ngại điều gì

Báo cáo thẩm tra do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày. Cơ quan này tán thành việc bổ sung thuế suất cho đất bỏ hoang, nhưng cho rằng quy định trong dự thảo còn mâu thuẫn, chưa thống nhất và chưa rõ căn cứ thực hiện khi đặt cạnh luật hiện hành và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Vấn đề đầu tiên là chồng chéo thuế suất. Luật hiện hành đã áp 0,15% với đất chưa sử dụng theo đúng quy định, mà về bản chất chính là đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Nếu thêm mức 0,2%, theo cơ quan thẩm tra, có thể phát sinh cách hiểu rằng cùng một diện tích đất rơi vào hai mức thuế suất khác nhau.

Vấn đề thứ hai là khái niệm. Dự thảo luật thuế dẫn chiếu pháp luật đất đai cho cả ba trường hợp, nhưng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ định nghĩa đất bỏ hoang và các trường hợp thu hồi đất bỏ hoang do vi phạm. Vì vậy, quy định dẫn chiếu hiện chưa có căn cứ để áp dụng.

Vấn đề thứ ba là nghĩa vụ tài chính bị lặp. Với đất dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm sử dụng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định, ngoài tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp, Nhà nước thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm tính lũy tiến hằng năm; quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Tiền sử dụng đất là khoản người được giao đất nộp cho Nhà nước, còn tính lũy tiến nghĩa là mức thu tăng dần theo thời gian vi phạm. Cơ quan thẩm tra cho rằng nếu cộng thêm thuế 0,2%, cùng một khu đất dự án sẽ chịu hai khoản thu cho cùng một hành vi.

Ngoài ra, hồ sơ chưa đánh giá được tác động tới thu ngân sách vì dữ liệu về các loại đất này chưa được thống kê trên hệ thống quản lý của cơ quan thuế. Dự thảo cũng chưa loại trừ thời gian bất khả kháng và đất thuộc dự án đầu tư phân kỳ đã được phê duyệt, nên có thể thu thuế cả những trường hợp chậm sử dụng vì nguyên nhân khách quan. Mức 0,2% áp chung cho đất chậm đưa vào sử dụng cũng chưa rõ căn cứ và lộ trình.

Ủy ban đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ quan hệ giữa thuế suất 0,2% với khoản thu theo pháp luật đất đai, tránh trùng lặp nhưng không làm giảm nghĩa vụ của các trường hợp đang chịu 0,15%, đồng thời bổ sung đánh giá tác động tới ngân sách, người nộp thuế và khả năng tổ chức thực hiện.

Thuế 0,2% tính ra bao nhiêu khi mua đất để đó

Để hình dung, hãy lấy một ví dụ giả định: một thửa đất 100 m2, giá theo bảng giá đất của địa phương là 20 triệu đồng/m2, tức giá tính thuế 2 tỷ đồng. Với thuế suất 0,2%, số thuế mỗi năm là 4 triệu đồng; nếu tính ở mức 0,15% thì là 3 triệu đồng. Chênh lệch khoảng 1 triệu đồng mỗi năm cho một thửa nhỏ.

Con số này không lớn với một nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ khác với những khu đất rộng hàng nghìn mét vuông hoặc đất dự án. Vì không áp dụng hạn mức, diện tích càng lớn thì toàn bộ phần đó đều chịu cùng mức 0,2%. Cần lưu ý giá trong bảng giá đất thường thấp hơn giá giao dịch thực tế, nên số thuế phải nộp thường nhỏ hơn nhiều so với phép tính dựa trên giá thị trường. Đây là ví dụ minh họa, chưa phải cách tính chính thức vì luật còn đang được thảo luận.

Tác động với người mua và người bán đất

Với người mua đất để đầu tư dài hạn, đề xuất này gửi một tín hiệu rõ: chi phí giữ đất trống có xu hướng tăng. Trước khi xuống tiền, người mua nên tính thêm thuế hằng năm vào bài toán lợi nhuận, bên cạnh lãi vay nếu dùng đòn bẩy ngân hàng. Một thửa đất nền không xây dựng, không khai thác trong nhiều năm có thể trở nên kém hấp dẫn hơn nếu luật được thông qua với mức thuế như đề xuất.

Với người bán, nhất là những ai đang nắm nhiều thửa đất bỏ trống, chi phí nắm giữ cao hơn có thể là lý do cân nhắc bán bớt hoặc đưa đất vào khai thác như xây nhà, cho thuê. Tuy nhiên, đây là suy luận về hành vi thị trường; mức độ ảnh hưởng thực tế phụ thuộc vào định nghĩa cuối cùng về đất bỏ hoang và cách cơ quan thuế xác định từng trường hợp.

Với người mua nhà để ở, tác động trực tiếp gần như không đáng kể nếu nhà đất đang được sử dụng. Điều đáng chú ý là khi giao dịch mua bán nhà đất, người mua nên kiểm tra tình trạng sử dụng thửa đất và các khoản thuế còn nợ, vì nghĩa vụ thuế chưa hoàn thành có thể làm chậm thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

Với chủ đầu tư dự án, rủi ro lớn hơn nằm ở việc có thể vừa chịu tiền sử dụng đất tăng thêm, vừa chịu thuế 0,2% nếu cơ quan soạn thảo không xử lý được điểm trùng lặp mà Ủy ban Kinh tế và Tài chính nêu ra. Các dự án phân kỳ hoặc chậm vì lý do bất khả kháng cũng đang chờ quy định loại trừ rõ ràng.

Câu hỏi thường gặp

Thuế 0,2% với đất bỏ hoang đã được áp dụng chưa?

Chưa. Đây mới là đề xuất của Chính phủ trình Quốc hội sáng 23/10, trong dự án luật sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số luật thuế khác. Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2027.

Mua đất nền để đó có bị tính thuế 0,2% không?

Điều này phụ thuộc vào việc thửa đất có bị xác định là đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo pháp luật đất đai hay không. Theo cơ quan thẩm tra, các khái niệm này hiện chưa được định nghĩa đầy đủ trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nên cần chờ văn bản cuối cùng mới biết chắc trường hợp cụ thể.

Mức 0,2% khác gì mức 0,15% đang áp dụng?

Luật hiện hành đã áp 0,15% với đất chưa sử dụng theo đúng quy định. Mức 0,2% đề xuất cao hơn và không áp dụng hạn mức. Ủy ban Kinh tế và Tài chính lưu ý cần làm rõ để một diện tích đất không bị áp cùng lúc hai mức thuế suất.

Chủ đầu tư dự án chậm triển khai phải nộp những khoản nào?

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chủ đầu tư phải nộp thêm khoản tăng thêm tính lũy tiến hằng năm và bị thu hồi đất nếu quá 60 tháng không đưa đất vào sử dụng. Nếu cộng thêm thuế 0,2%, cơ quan thẩm tra cảnh báo nguy cơ trùng lặp nghĩa vụ tài chính cho cùng một hành vi.

Đất chậm sử dụng vì lý do khách quan có bị đánh thuế không?

Dự thảo hiện chưa loại trừ thời gian bất khả kháng và đất của dự án đầu tư phân kỳ được phê duyệt. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng thiếu sót này có thể dẫn tới thu thuế cả những trường hợp chậm vì nguyên nhân khách quan, và đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ.