Chuyển đất ao lên thổ cư ở Ninh Bình: khi nào được giảm tiền đất?

Một hộ gia đình ở Ninh Bình đã dùng đất ổn định từ năm 1989 và chuyển phần đất ao sang đất ở vào năm 2024, nhưng chưa chắc được miễn hay giảm tiền sử dụng đất. Theo CafeF (dẫn VTV.VN), Thuế cơ sở 7 tỉnh Ninh Bình trả lời rằng việc mua đất từ hợp tác xã, trả tiền một lần và ở liên tục từ đó đến nay mới là thông tin để xem xét, chưa đủ để kết luận gia đình được hưởng ưu đãi.

Câu chuyện này đáng chú ý với bất kỳ ai đang tính mua bán đất có phần ao, vườn liền kề ở nông thôn hoặc ven đô. Khoản tiền phải nộp khi lên đất thổ cư, tức đất ở được phép xây nhà, có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng chi phí, và việc có được giảm hay không phụ thuộc vào hồ sơ chứ không chỉ vào thời gian sử dụng đất.

Hộ dân ở Ninh Bình hỏi gì về tiền chuyển đất ao sang đất ở

Người đặt câu hỏi là ông Trần Xuân Năm. Bố ông, với tư cách đại diện chủ hộ, đã nhận chuyển nhượng từ hợp tác xã một thửa đất gồm cả đất ở lẫn đất ao. Gia đình thanh toán một lần, sau đó quản lý và sử dụng phần đất này ổn định, liên tục làm nơi ở cho tới nay.

Điểm đặc biệt của thửa đất là có một con ngõ chạy cắt ngang giữa phần đất ao và phần đất ở. Theo bản đồ 299, con ngõ này đã có từ trước khi gia đình ông Năm mua đất. Bản đồ 299 là tên gọi quen thuộc của hệ thống bản đồ địa chính được lập từ đầu thập niên 1980 theo Chỉ thị 299 của Thủ tướng, thường được dùng làm căn cứ đối chiếu nguồn gốc và ranh giới đất.

Năm 2024, gia đình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng phần đất ao sang đất ở, cùng lúc sang tên quyền sử dụng đất cho ông Năm. Ngày 28/7/2025, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường được gọi là sổ đỏ, đã được cấp. Câu hỏi của ông Năm là với quá trình sử dụng ổn định từ năm 1989 và các điều kiện thực tế như trên, gia đình có thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đất ao sang đất ở hay không.

Cơ quan thuế Ninh Bình trả lời ra sao

Thuế cơ sở 7 tỉnh Ninh Bình cho biết việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được thực hiện theo pháp luật về đất đai và pháp luật về thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là khoản tiền người dân nộp cho Nhà nước khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc được phép chuyển sang loại đất có giá trị cao hơn, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Cơ quan thuế dẫn Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026. Theo các văn bản này, việc miễn, giảm phải dựa vào đối tượng, điều kiện, trường hợp cụ thể và hồ sơ theo quy định.

Với trường hợp của ông Năm, các chi tiết như nhận chuyển nhượng từ hợp tác xã năm 1989, đã trả tiền một lần, sử dụng ổn định và liên tục được cơ quan thuế xem là những thông tin cần xét khi xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Tuy vậy, cơ quan này khẳng định chừng ấy thông tin chưa đủ cơ sở để kết luận gia đình được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Cơ quan thuế cũng nhắc lại những điểm cần làm rõ: diện tích nhận chuyển nhượng năm 1989 gồm cả đất ở và đất ao, hai phần đất nằm ở hai bên con ngõ vốn đã tồn tại trước thời điểm nhận chuyển nhượng, thủ tục chuyển mục đích và sang tên làm năm 2024, còn giấy chứng nhận được cấp ngày 28/7/2025.

Bối cảnh: vì sao con ngõ và nguồn gốc đất lại quan trọng

Ở nhiều vùng nông thôn, trong đó có Ninh Bình, đất ở thường đi kèm ao, vườn trong cùng một khuôn viên. Theo thông lệ của pháp luật đất đai, phần ao, vườn nằm trong cùng thửa với đất có nhà ở thường được nhìn nhận khác với một mảnh đất nông nghiệp đứng riêng, và cách tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển lên đất ở cũng có thể khác nhau giữa hai loại này.

Vì thế, con ngõ cắt ngang trong trường hợp của ông Năm không phải chi tiết nhỏ. Nó có thể đặt ra câu hỏi phần ao và phần đất ở có được coi là một khuôn viên thống nhất hay là hai phần tách biệt từ trước. Đây là suy luận về lý do cơ quan thuế yêu cầu làm rõ mối quan hệ giữa hai phần đất. Văn bản trả lời không kết luận theo hướng nào.

Nguồn gốc đất cũng là một yếu tố then chốt. Đất mua từ hợp tác xã vào cuối thập niên 1980 thường phải đối chiếu với sổ sách, bản đồ địa chính các thời kỳ và giấy tờ giao dịch còn lưu giữ. Những thửa đất có lịch sử dài như vậy thường cần nhiều thời gian xác minh, nhất là khi giấy tờ gốc không còn đầy đủ.

Đáng chú ý, khung pháp lý về thu tiền sử dụng đất đã thay đổi liên tục trong hai năm qua, với ba nghị định ban hành từ tháng 7/2024 đến tháng 1/2026. Người có đất đang làm thủ tục nên hỏi rõ cán bộ tiếp nhận xem hồ sơ của mình được áp dụng quy định nào, vì thời điểm nộp hồ sơ và thời điểm được cấp sổ có thể rơi vào các giai đoạn khác nhau.

Thủ tục xác minh đi qua những cơ quan nào

Thuế cơ sở 7 tỉnh Ninh Bình đề nghị ông Năm liên hệ UBND xã để được kiểm tra, rà soát hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất và quá trình sử dụng đất. Việc rà soát phải làm rõ nguồn gốc, loại đất, hiện trạng và mối quan hệ giữa phần đất ao với phần đất ở, từ đó xác định gia đình có đáp ứng điều kiện hưởng chính sách hay không.

Trên cơ sở kết quả rà soát và hồ sơ pháp lý, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định, cung cấp thông tin hoặc giải quyết các nội dung thuộc chức năng của mình. Sau đó, căn cứ hồ sơ và thông tin được chuyển đến, cơ quan thuế mới xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, trong đó có số tiền sử dụng đất được miễn, giảm nếu gia đình thuộc diện được hưởng.

Nói cách khác, cơ quan thuế không tự quyết định ai được giảm tiền sử dụng đất. Họ tính toán dựa trên những gì cơ quan quản lý đất đai xác nhận. Người dân muốn được hưởng ưu đãi phải bắt đầu từ cấp xã, nơi lưu giữ hồ sơ địa chính và nắm rõ hiện trạng thửa đất.

Tác động với người mua đất và người bán đất có ao

Với người đang tìm mua đất ở Ninh Bình hay các tỉnh có nhiều thửa đất ao, vườn liền kề, bài học đầu tiên là đừng mặc định rằng dùng đất lâu năm thì chắc chắn được giảm tiền khi lên thổ cư. Khi định giá một mảnh đất có phần ao, nên tính trước khoản tiền sử dụng đất trong trường hợp không được ưu đãi, rồi mới so sánh với giá đất thổ cư liền kề.

Người mua cũng nên kiểm tra kỹ sổ đỏ để biết bao nhiêu mét vuông là đất ở, bao nhiêu là đất ao hay đất nông nghiệp, đồng thời hỏi về quy hoạch tại khu vực để chắc chắn phần ao được phép chuyển mục đích. Nếu người bán hứa hẹn chi phí lên thổ cư thấp nhờ đất có nguồn gốc lâu đời, người mua nên đề nghị họ cung cấp giấy tờ nguồn gốc, trích lục bản đồ 299 hoặc xác nhận của UBND xã.

Với người bán, hồ sơ nguồn gốc rõ ràng là lợi thế khi rao bán đất. Một thửa đất đã được rà soát, xác định rõ loại đất và nghĩa vụ tài chính thường dễ giao dịch hơn, vì người mua không phải gánh rủi ro chi phí phát sinh sau khi nhận chuyển nhượng. Giữ lại hóa đơn, biên nhận hay giấy tờ thanh toán với hợp tác xã từ nhiều thập kỷ trước có thể giúp ích khi chứng minh quá trình sử dụng đất.

Với nhà đầu tư mua đất có ao để chuyển đổi rồi bán lại, chi phí chuyển mục đích, thuế, phí và thời gian chờ xác minh đều ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Trường hợp của ông Năm cho thấy thời gian từ lúc làm thủ tục năm 2024 đến khi có sổ ngày 28/7/2025 kéo dài hơn một năm, và câu chuyện ưu đãi vẫn chưa ngã ngũ sau đó.

Câu hỏi thường gặp

Dùng đất ổn định từ trước năm 1993 có chắc được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đất ao lên đất ở không?

Không chắc. Theo trả lời của Thuế cơ sở 7 tỉnh Ninh Bình, việc sử dụng đất ổn định, liên tục từ năm 1989 chỉ là thông tin cần xem xét khi xác định nguồn gốc đất. Việc miễn, giảm còn phụ thuộc vào đối tượng, điều kiện, trường hợp cụ thể và hồ sơ theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi.

Muốn biết mình có được giảm tiền sử dụng đất thì hỏi ở đâu?

Người dân nên đến UBND xã nơi có đất để được rà soát hồ sơ địa chính, giấy tờ và quá trình sử dụng đất. Sau khi nguồn gốc, loại đất và hiện trạng được làm rõ, hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế để tính nghĩa vụ tài chính, bao gồm số tiền được miễn, giảm nếu có.

Bản đồ 299 có ý nghĩa gì khi làm thủ tục đất đai?

Bản đồ 299 là bản đồ địa chính lập từ đầu thập niên 1980, thường được dùng để đối chiếu ranh giới, loại đất và các công trình như đường, ngõ đã có từ thời điểm đó. Trong trường hợp ở Ninh Bình, bản đồ này cho thấy con ngõ giữa phần ao và phần đất ở đã tồn tại trước khi gia đình mua đất, một chi tiết có thể ảnh hưởng đến cách xác định mối quan hệ giữa hai phần đất.

Mua đất có phần ao thì cần kiểm tra những gì?

Người mua nên xem sổ đỏ ghi rõ diện tích từng loại đất, kiểm tra quy hoạch để biết phần ao có được chuyển lên đất ở hay không, và ước tính tiền sử dụng đất trong trường hợp không được ưu đãi. Nên yêu cầu người bán cung cấp giấy tờ nguồn gốc đất và hỏi UBND xã về hiện trạng thửa đất trước khi đặt cọc.

Đã được cấp sổ rồi thì còn đề nghị xem xét miễn, giảm được không?

Văn bản trả lời không nói rõ điểm này. Cơ quan thuế chỉ đề nghị người hỏi liên hệ UBND xã để làm rõ điều kiện áp dụng chính sách với diện tích đất đã chuyển mục đích. Người dân trong tình huống tương tự nên hỏi trực tiếp cơ quan địa phương để biết hồ sơ của mình còn được xem xét theo hướng nào.