Cho thuê shophouse chung cư TP HCM: giá giảm 15%, kín khách

Đầu quý IV, nhiều mặt bằng shophouse khối đế chung cư tại TP HCM được lấp đầy sau thời gian dài bỏ trống, vì chủ nhà đã hạ giá thuê. Theo ghi nhận của VnExpress, căn 50-60 m2 hiện cho thuê 13-18 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn khoảng 15% so với đầu năm. Thị trường cho thuê shophouse đang có thay đổi rõ: chủ nhà ưu tiên dòng tiền ổn định, còn hộ kinh doanh có thêm lựa chọn mặt bằng vừa túi tiền ngay trong khu dân cư đông người.

Shophouse khối đế là các căn thương mại ở tầng trệt và vài tầng thấp của tòa chung cư, thường mở cửa ra sảnh hoặc mặt đường, dùng để buôn bán, mở dịch vụ. Với cư dân, đây là nơi mua sắm, ăn uống tiện lợi nhất. Với chủ sở hữu, đây là tài sản kỳ vọng mang lại tiền thuê đều đặn. Nhiều tháng qua, kỳ vọng đó chưa thành hiện thực ở không ít dự án.

Giá thuê shophouse chung cư TP HCM đang ở mức nào

Các khu vực được VnExpress khảo sát gồm mặt bằng khối đế dọc đường Đào Trí, Lê Thị Chợ thuộc phường Phú Thuận, khu vực Phổ Quang thuộc phường Đức Nhuận, đường Phạm Văn Đồng thuộc phường Hiệp Bình và các khu dân cư phường Tân Mỹ. Tại đây, phần lớn mặt bằng nay đã treo bảng hiệu. Ngành nghề phổ biến là siêu thị mini, tiệm giặt ủi, quán cà phê, nhà thuốc và quán ăn.

Về giá, căn 50-60 m2 có mức thuê 13-18 triệu đồng một tháng. Căn nhỏ hơn, 30-40 m2, đã xuống còn 9-12 triệu đồng một tháng. Theo nguồn tin, nhóm mặt bằng dưới 20 triệu đồng mỗi tháng có tỷ lệ giao dịch cao và thường kín khách ở những dự án đã có cư dân về ở.

Để hình dung, mức giảm 15% trên một hợp đồng 18 triệu đồng tương đương người thuê tiết kiệm khoảng 2,7 triệu đồng mỗi tháng, tức hơn 32 triệu đồng mỗi năm. Với một hộ kinh doanh nhỏ, khoản này có thể quyết định cửa hàng có lãi hay không.

Vì sao chủ nhà chấp nhận hạ giá thuê

Trường hợp chị Thu Mai cho thấy rõ áp lực của chủ nhà. Chị sở hữu căn shophouse 56 m2 tại một chung cư trên đường Đào Trí, phường Phú Thuận. Cuối năm ngoái chị chào thuê 20 triệu đồng một tháng, nhưng mặt bằng để trống suốt nửa năm. Khi hạ xuống 14 triệu đồng một tháng, chị ký được ngay hợp đồng dài hạn. Mức hạ này là 6 triệu đồng, tương đương 30% so với giá chào ban đầu. Đổi lại, chị có thu nhập khoảng 168 triệu đồng mỗi năm, thay vì không thu được đồng nào.

Ông Hữu Minh, chủ một mặt bằng tại chung cư trên đường Phổ Quang, phường Đức Nhuận, cũng giảm giá để ký hợp đồng hai năm với một tiệm spa. Theo ông, chủ nhà nay nhìn nhận thực tế hơn: người thuê kinh doanh có lãi thì dòng tiền cho thuê mới bền.

Theo thông lệ, mặt bằng bỏ trống không chỉ mất tiền thuê mà chủ vẫn phải gánh phí quản lý, phí dịch vụ của tòa nhà và chi phí cơ hội của vốn đã bỏ ra. Vì vậy, giữ giá cao rồi để trống nhiều tháng thường gây thiệt hại lớn hơn so với chấp nhận một mức giá vừa phải.

Bối cảnh: thị trường bán lẻ TP Hồ Chí Minh thiếu nguồn cung mới

Báo cáo quý III của Avison Young cho biết thị trường bán lẻ TP HCM không có thêm nguồn cung trung tâm thương mại mới. Điều này khiến khách thuê chuyển sang mặt bằng khối đế sẵn có. Tỷ lệ lấp đầy, tức phần diện tích đã có người thuê trên tổng diện tích, ở khu vực ngoài trung tâm đạt 82%, với giá thuê 15-93 USD một m2 mỗi tháng. Các ngành dẫn dắt nhu cầu là ẩm thực, thời trang, mỹ phẩm và thể thao.

Phía người thuê cũng ghi nhận lợi ích. Anh Tuấn, chủ một siêu thị mini tại khu phức hợp La Casa, phường Phú Thuận, cho rằng giá thuê hiện tại phù hợp với lượng khách nội khu lên tới hàng nghìn người. Nhờ giá mềm, cửa hàng có doanh thu ổn định và anh tính chuyện kinh doanh lâu dài. Chị Hương, chủ quán phở tại chung cư gần đại lộ Phạm Văn Đồng, phường Hiệp Bình, cho biết khách ra vào liên tục, nhất là cư dân đi làm về muộn và muốn ăn ngay dưới sảnh.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, nhận định việc cư dân dọn về ở nhanh tại các dự án vừa túi tiền là nền tảng giữ cho shophouse khối đế hoạt động. Theo ông, cư dân đông tạo ra một vòng lặp: người ở có dịch vụ thiết yếu ngay dưới chân nhà, còn người kinh doanh có sẵn khách tiêu dùng tại chỗ.

Có nên mua shophouse khối đế để đầu tư lúc này

Đây là câu hỏi nhiều nhà đầu tư quan tâm khi thấy mặt bằng kín khách. Tuy nhiên, các chuyên gia đưa ra những con số cần cân nhắc. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê của shophouse khối đế hiện chỉ khoảng 2-3% một năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là tiền thuê thu được trong một năm chia cho giá mua tài sản.

Nói cách khác, một căn shophouse giá 10 tỷ đồng với tỷ suất 2-3% chỉ mang lại khoảng 200-300 triệu đồng tiền thuê mỗi năm, chưa trừ thuế và chi phí. Theo ông Vũ, người mua shophouse khối đế chủ yếu coi đây là kênh trú ẩn chống lạm phát và chờ tài sản tăng giá dài hạn. Người định vay mua nhà hay vay mua mặt bằng thương mại vì thế cần tính kỹ: nếu lãi suất vay cao hơn tỷ suất cho thuê, tiền thuê có thể không đủ trả lãi hằng tháng.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC & VREC), cho rằng shophouse ở chung cư có tỷ lệ lấp đầy cao đem lại lợi thế phòng thủ cho dòng vốn. Nhà đầu tư hiện thận trọng, ưu tiên mặt bằng tại dự án đông dân để có tiền thuê đều đặn thay vì chờ giá tăng đột biến. Ông lưu ý shophouse tại chung cư hạng sang hoặc khu chưa đủ dân cư vẫn chật vật, có nơi bỏ trống vì chủ kỳ vọng giá thuê cao.

Với người đang tìm mua bán nhà đất tại TP HCM theo hướng khai thác cho thuê, các yếu tố nên kiểm tra thường gồm: số hộ đã về ở, pháp lý của căn shophouse (đã có sổ hồng hay chưa, thời hạn sở hữu), phí quản lý của tòa nhà và giá thuê thực tế các căn xung quanh.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người thuê, người mua và cư dân

Với hộ kinh doanh, đây là thời điểm thuận lợi để thương lượng hợp đồng dài hạn, vì chủ nhà sẵn sàng giảm giá đổi lấy sự ổn định. Những ngành phục vụ nhu cầu hằng ngày như siêu thị mini, ẩm thực, nhà thuốc được các chuyên gia đánh giá là phù hợp với khối đế chung cư vừa túi tiền và trung cấp.

Ông Nguyễn Vũ khuyên shophouse muốn trụ vững nên chuyển sang dịch vụ trải nghiệm trực tiếp như spa, phòng gym, trung tâm giáo dục ngoại khóa hay quán cà phê cộng đồng. Lý do là cư dân ngày càng quen mua hàng qua thương mại điện tử, nên những mô hình chỉ bán hàng hóa dễ bị cạnh tranh.

Với người mua chung cư để ở, khối đế được lấp đầy đồng nghĩa với tiện ích sẵn có ngay dưới tòa nhà. Đây có thể là điểm cộng khi so sánh các dự án. Còn với chủ shophouse, bài học từ năm qua là giá thuê cần bám theo sức chi trả của người kinh doanh thay vì theo kỳ vọng.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê shophouse chung cư ở TP HCM hiện bao nhiêu?

Theo ghi nhận của VnExpress đầu quý IV, tại các khu vực như phường Phú Thuận, Đức Nhuận, Hiệp Bình và Tân Mỹ, căn 50-60 m2 có giá 13-18 triệu đồng mỗi tháng, giảm 15% so với đầu năm. Căn 30-40 m2 có giá 9-12 triệu đồng mỗi tháng.

Mua shophouse khối đế để cho thuê có lời không?

Theo ông Nguyễn Vũ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ khoảng 2-3% một năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Người mua chủ yếu nhắm đến việc giữ giá trị trước lạm phát và chờ tài sản tăng giá dài hạn. Nếu dùng vốn vay, cần so sánh kỹ tiền thuê với tiền lãi phải trả.

Shophouse ở loại chung cư nào dễ cho thuê hơn?

Các chuyên gia cho rằng shophouse tại chung cư vừa túi tiền hoặc trung cấp, có đông cư dân về ở, dễ lấp đầy hơn. Ngược lại, shophouse ở chung cư hạng sang hoặc khu chưa đủ dân cư đang gặp khó, có nơi bỏ trống vì giá thuê kỳ vọng cao.

Ngành nghề nào phù hợp thuê shophouse khối đế chung cư?

Siêu thị mini, quán ăn, nhà thuốc, tiệm giặt ủi và quán cà phê đang hoạt động hiệu quả ở các khu được khảo sát. Ông Nguyễn Vũ cũng gợi ý spa, phòng gym hay trung tâm giáo dục ngoại khóa, vì đây là dịch vụ cư dân khó thay bằng mua sắm trực tuyến.