Cho thuê căn hộ dịch vụ TP HCM: lấp đầy tới 85%

Thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại TP HCM đang giữ công suất 82-85%, theo báo cáo quý III của Savills Việt Nam và Avison Young. Lực kéo chính là lượng khách quốc tế và chuyên gia nước ngoài tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm 2026. Với người đang cân nhắc mua chung cư để cho thuê, đây là một tín hiệu đáng chú ý, nhưng cũng là lúc cần nhìn kỹ cả doanh thu lẫn rủi ro.

Căn hộ dịch vụ là loại căn hộ cho thuê có sẵn đầy đủ nội thất, kèm các tiện ích như dọn phòng, hồ bơi, phòng gym, để khách dọn vào ở ngay. Theo vnexpress.net, phân khúc này đang được cả chủ nhà cá nhân lẫn các đơn vị nghiên cứu ghi nhận là hoạt động hiệu quả, với doanh số cho thuê ổn định.

Giá thuê căn hộ dịch vụ TP HCM đang ở mức nào

Theo số liệu của Savills Việt Nam và Avison Young, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP HCM dao động từ 7.300 đến 7.900 căn. Trong đó, nhóm hạng A (cao cấp) và hạng B (trung cấp) chiếm hơn 3.500 căn. Công suất cho thuê, tức tỷ lệ số căn có khách trên tổng số căn, ở nhóm phục vụ chuyên gia nước ngoài và khách công tác lưu trú dài hạn đạt 82-85%.

Giá thuê trung bình ở hạng A từ 40 đến 41 USD, khoảng 1 triệu đồng, cho mỗi m2 mỗi tháng. Hạng B đạt 22 USD, gần 560.000 đồng, mỗi m2 mỗi tháng, tùy vị trí. Quy ra con số dễ hình dung, một căn hạng A rộng 70 m2 có thể mang về khoảng 70 triệu đồng mỗi tháng, còn cùng diện tích ở hạng B vào khoảng 39 triệu đồng.

Ở nhóm chung cư cao cấp tại các phường trung tâm như Sài Gòn, Thạnh Mỹ Tây, An Khánh, Hòa Hưng, Xóm Chiếu, căn một phòng ngủ cho thuê 1,1-1,5 triệu đồng một đêm, tương đương 16-26 triệu đồng mỗi tháng. Căn hai phòng ngủ rộng 70-85 m2 có giá 1,4-1,8 triệu đồng một đêm, tức 25-33 triệu đồng mỗi tháng. Các căn 3-4 phòng ngủ ở mức 2,2-3,8 triệu đồng một đêm, khoảng 40-70 triệu đồng mỗi tháng.

Cho thuê ngắn ngày trên Airbnb có lời không

Bên cạnh căn hộ dịch vụ truyền thống, mảng lưu trú ngắn hạn qua nền tảng Airbnb cũng sôi động. Dữ liệu của AirROI cho thấy trong giai đoạn tháng 8/2025 đến tháng 7/2026, TP HCM có 6.233 căn hộ kinh doanh lưu trú ngắn hạn trên Airbnb. Giá thuê trung bình 62 USD, khoảng 1,6 triệu đồng, mỗi đêm.

Tuy vậy, công suất phòng bình quân của nhóm này chỉ ở mức 34%, dù có lúc cao điểm lên 70-80%. Doanh thu trung bình khoảng 4.807 USD, tương đương 120 triệu đồng một năm cho mỗi căn, tức chừng 10 triệu đồng mỗi tháng. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức thuê theo tháng ở chung cư cao cấp nêu trên, cho thấy cho thuê theo đêm không phải lúc nào cũng hơn cho thuê dài hạn.

AirROI cũng ghi nhận các chủ nhà áp dụng giá linh hoạt và nâng chất lượng phòng đạt doanh thu thực tế cao hơn nhóm giữ giá cố định. Kinh nghiệm của hai chủ nhà được vnexpress.net dẫn lại minh họa điều này. Chị Hoài, quản lý một chuỗi căn hộ tại phường Xóm Chiếu, kết hợp cho thuê theo ngày và theo tháng cho khách nước ngoài để giữ công suất 70-80%. Chị Ngọc Hà, sở hữu hai căn hộ tại phường Thủ Đức, đạt doanh thu 17-20 triệu đồng mỗi tháng nhờ đón khách du lịch châu Âu thuê ngắn ngày và chuyên gia quốc tế thuê theo quý.

Xem các căn hộ, nhà đang cho thuê tại TP Hồ Chí Minh

Bối cảnh: vì sao khách thuê đổ về TP Hồ Chí Minh

Nguồn cầu bắt nguồn từ hai dòng chính: du khách quốc tế và chuyên gia nước ngoài. Theo Cục Thống kê, 9 tháng đầu năm 2026 Việt Nam đón 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,5% so với cùng kỳ. Riêng 8 tháng đầu năm, khách châu Âu tăng 53%, Ấn Độ tăng 38% và Singapore tăng 32%.

TP HCM đón trên 8,5 triệu lượt khách quốc tế trong 9 tháng, tăng 34,5%, và tổng thu từ khách du lịch đạt hơn 282.000 tỷ đồng, tăng 43%. Cùng thời gian, tổng vốn FDI, tức vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 50,3 tỷ USD, tăng hơn 76%. Sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP HCM và Đà Nẵng cũng được nhắc đến như một yếu tố thúc đẩy nhu cầu lưu trú của giới chuyên gia.

Ông Nghĩa Trần, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Avison Young Việt Nam, cho rằng nguồn cầu được củng cố bởi dòng vốn FDI vào sản xuất và sự đa dạng của khách đến từ châu Âu, Ấn Độ, Singapore. Theo ông, căn 2-3 phòng ngủ phục vụ chuyên gia đi cùng gia đình đang đạt hiệu suất khai thác cao. Đáng chú ý, cạnh tranh giữa các căn hộ dịch vụ hiện tập trung vào chất lượng vận hành, hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe (wellness) và tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế, thay vì giảm giá. Savills Việt Nam cũng nhận định công suất duy trì quanh 85% nhờ lượng chuyên gia làm việc ổn định ở các trung tâm tài chính và khu công nghiệp.

Pháp lý cho thuê căn hộ ngắn hạn đang thay đổi ra sao

Một điểm mà người mua chung cư để kinh doanh thường lo ngại là pháp lý của việc cho thuê theo ngày. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết thành phố đã mở đường cho phép khai thác căn hộ lưu trú ngắn hạn. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú.

Theo HoREA, quy định này bảo đảm quyền của chủ sở hữu được cho thuê ngắn hạn theo ngày, tuần và dài hạn theo tháng, năm. Ông Châu cho rằng luật hóa rõ ràng sẽ giúp tăng số cơ sở lưu trú, phục vụ mục tiêu đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, 160 triệu lượt khách nội địa và bảo đảm 1,5 triệu buồng lưu trú vào năm 2030. Trước mắt là đáp ứng nhu cầu thuê phòng cho Tuần lễ cấp cao APEC 2027 tại Hà Nội, TP HCM và Phú Quốc.

Cần lưu ý đây vẫn là dự thảo. Trong thực tế, mỗi tòa nhà thường có nội quy riêng do hội nghị nhà chung cư thông qua, có thể hạn chế khách lưu trú ngắn ngày, nên người mua nên đọc kỹ nội quy trước khi xuống tiền.

Tác động với người mua và nhà đầu tư chung cư TP HCM

Với nhà đầu tư, số liệu cho thấy hai hướng khai thác có đặc điểm khác nhau. Cho thuê theo tháng hoặc theo quý cho chuyên gia thường cho dòng tiền đều và công suất cao hơn. Cho thuê theo đêm có giá mỗi đêm hấp dẫn nhưng công suất bình quân chỉ 34%, đòi hỏi chủ nhà vận hành sát sao, thay đổi giá theo mùa và đầu tư vào chất lượng phòng.

Để ước tính lợi suất, người mua có thể lấy doanh thu năm chia cho giá mua. Chẳng hạn, giả sử một căn hai phòng ngủ được mua với giá 5 tỷ đồng và cho thuê 25 triệu đồng mỗi tháng, doanh thu năm là 300 triệu đồng, tức khoảng 6% trên giá mua, chưa trừ chi phí. Từ con số này còn phải trừ phí quản lý, chi phí nội thất, khấu hao, phí nền tảng, thời gian trống phòng và thuế. Theo thông lệ, cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng mỗi năm phải kê khai và nộp thuế, nên phần lời thực tế thường thấp hơn con số ban đầu.

Vị trí cũng quyết định nhiều. Các phường trung tâm như Sài Gòn, Thạnh Mỹ Tây, An Khánh có mặt bằng giá thuê cao, trong khi khu vực như Thủ Đức hút chuyên gia nhờ gần các khu công nghiệp và đô thị mới. Nhận định của Avison Young về sức hút của căn 2-3 phòng ngủ cho gia đình chuyên gia là gợi ý đáng cân nhắc khi chọn diện tích căn hộ.

Với người đang có sẵn căn hộ, đây có thể là thời điểm nâng cấp nội thất, tiện ích để tăng giá thuê, bởi cạnh tranh hiện xoay quanh chất lượng chứ không phải giá rẻ. Với người thuê, đặc biệt là người nước ngoài, nguồn cung đa dạng giúp có nhiều lựa chọn, nhưng giá ở khu trung tâm khó giảm khi công suất còn cao.

Tìm nhà đất, căn hộ đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Thuê căn hộ dịch vụ ở trung tâm TP HCM giá bao nhiêu một tháng?

Theo vnexpress.net, căn một phòng ngủ ở các chung cư cao cấp tại phường Sài Gòn, Thạnh Mỹ Tây, An Khánh, Hòa Hưng, Xóm Chiếu có giá 16-26 triệu đồng mỗi tháng. Căn hai phòng ngủ khoảng 25-33 triệu đồng và căn 3-4 phòng ngủ khoảng 40-70 triệu đồng mỗi tháng.

Mua chung cư để cho thuê Airbnb ở TP HCM có lời không?

Theo AirROI, mỗi căn trên Airbnb tại TP HCM mang về trung bình khoảng 120 triệu đồng một năm, công suất bình quân 34%. Lợi nhuận phụ thuộc vào giá mua, chi phí vận hành, thuế và khả năng điều chỉnh giá linh hoạt. Nhiều chủ nhà kết hợp cho thuê theo ngày với theo tháng để giữ công suất ổn định hơn.

Chung cư có được phép cho thuê theo ngày không?

Theo HoREA, TP HCM đã mở đường cho khai thác căn hộ lưu trú ngắn hạn và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cho phép dùng căn hộ để cho thuê để ở hoặc lưu trú. Tuy nhiên đây vẫn là dự thảo, và người mua nên kiểm tra nội quy từng tòa nhà vì có thể có quy định riêng.

Loại căn hộ nào đang được chuyên gia nước ngoài thuê nhiều?

Ông Nghĩa Trần của Avison Young Việt Nam cho biết căn hộ dịch vụ 2-3 phòng ngủ phục vụ chuyên gia đi cùng gia đình đạt hiệu suất khai thác cao tại TP HCM. Khách thường ưu tiên chung cư cao cấp có hồ bơi, phòng gym, bếp nấu với chi phí thấp hơn khách sạn 5 sao.

Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ có tiếp tục tăng không?

Các đơn vị nghiên cứu gắn nhu cầu với đà tăng của khách quốc tế, vốn FDI và sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế. Mục tiêu đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2030 và sự kiện APEC 2027 được HoREA xem là động lực tiếp theo, dù diễn biến thực tế còn phụ thuộc vào kinh tế và chính sách.