Bỏ giá đất cụ thể: Giá nhà đất TP HCM sẽ thay đổi thế nào?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà Quốc hội đang xem xét không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo Báo điện tử Dân trí, các chuyên gia tại TP HCM cho rằng thay đổi này có thể rút ngắn thủ tục, thúc đẩy nguồn cung và ảnh hưởng đến giá nhà đất, dù tác động trước mắt có thể đi theo hai chiều. Chiều 23/10, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới phù hợp với thực tiễn nếu luật được thông qua.

Với người đang tính mua nhà hay đầu tư nhà đất tại TP HCM, đây là thay đổi về cơ chế ở tầng chính sách, nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ ra hàng của các dự án, chi phí đầu vào của chủ đầu tư và cuối cùng là mức giá bán căn hộ. Bài viết dưới đây tóm lược những điểm chính của dự thảo, ý kiến chuyên gia và những gì người mua, người bán cần cân nhắc.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thay đổi gì về định giá đất?

Theo nội dung được Dân trí nêu, dự thảo bỏ hẳn cơ chế giá đất cụ thể cùng vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, dự thảo kế thừa và hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và cách thức xác định giá đất theo định hướng Nghị quyết 21.

Giá đất cụ thể, theo cách hiểu thông thường, là mức giá do cơ quan nhà nước xác định riêng cho từng thửa đất hoặc từng dự án, dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay tiền bồi thường. Bảng giá đất là bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng chung cho từng tuyến đường, từng khu vực. Hệ số điều chỉnh giá đất là con số dùng để nhân với giá trong bảng giá nhằm đưa mức giá tính toán đến gần hơn với giá thị trường ở từng vị trí.

Nói đơn giản, nếu dự thảo được thông qua, thay vì mỗi dự án phải chờ một quy trình định giá riêng, nghĩa vụ tài chính về đất có thể được tính dựa trên bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh. Nghĩa vụ tài chính về đất là tổng các khoản tiền mà doanh nghiệp hoặc người dân phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó lớn nhất thường là tiền sử dụng đất.

Vì sao giá đất cụ thể bị xem là điểm nghẽn?

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho biết trước đây việc xác định giá đất cụ thể phải qua nhiều khâu tư vấn, thẩm định và phê duyệt. Hệ quả là thời gian kéo dài, chi phí tăng và doanh nghiệp khó chủ động tính toán hiệu quả dự án.

Theo thông lệ, một dự án nhà ở chỉ có thể hoàn tất thủ tục để mở bán khi đã xác định xong và nộp tiền sử dụng đất. Khi khâu này kéo dài, dự án dễ bị đứng im, chủ đầu tư phải gánh lãi vay và chi phí cơ hội trong suốt thời gian chờ. Những chi phí đó thường được tính vào giá thành, và người mua nhà chính là người chịu cuối cùng.

Ông Thành cho rằng nếu bảng giá đất được xây dựng sát thị trường, đi kèm hệ số điều chỉnh phù hợp, doanh nghiệp có thể dự báo sớm chi phí đất, từ đó giảm rủi ro pháp lý và tài chính. Theo ông, cơ chế mới nếu được triển khai phù hợp có thể giúp minh bạch, chuẩn hóa và rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Giá nhà đất TP HCM có tăng theo bảng giá đất mới?

Đây là câu hỏi người mua quan tâm nhất, và câu trả lời của các chuyên gia không đơn giản là có hay không. Ông Thành phân tích tác động lên giá thành dự án có thể diễn ra theo hai chiều. Trong ngắn hạn, nếu bảng giá đất ở một số địa phương tăng để tiệm cận thị trường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể tăng. Về dài hạn, việc xác định nghĩa vụ tài chính nhanh và rõ ràng có thể giúp giảm chi phí vốn, chi phí cơ hội và thời gian chờ đợi.

"Không nên mặc định bảng giá đất tăng thì giá nhà sẽ tăng tương ứng", ông Thành nói với Dân trí. Theo ông, giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, lãi vay, chi phí xây dựng và sức mua; nếu cơ chế đề xuất giúp tháo gỡ điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính, dự án triển khai nhanh hơn và nguồn cung tăng thì áp lực tăng giá có thể được giảm bớt.

ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, có cùng nhận định rằng giá đất tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng tương ứng. Tuy vậy, ông cảnh báo nếu bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh tăng đột biến, không sát điều kiện từng khu vực, chi phí đất của dự án vẫn có thể tăng mạnh và tạo áp lực lên giá bán.

Bối cảnh: TPHCM chuẩn bị gì cho bảng giá đất mới?

Việc sửa đổi cơ chế đất đai được nhắc đến tại Hội nghị "Ngành Ngân hàng đồng hành khơi thông nguồn lực tài chính ngân hàng phục vụ tăng trưởng vùng Đông Nam Bộ giai đoạn 2026-2030", do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và UBND TPHCM tổ chức chiều 23/10. Tại đây, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết Quốc hội đang xem xét dự án Luật Đất đai sửa đổi. Nếu luật được thông qua, TPHCM sẽ có quy định mới về bồi thường, giải phóng mặt bằng và ban hành bảng giá đất mới phù hợp với thực tiễn.

Giải phóng mặt bằng là quá trình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ người đang sử dụng đất để bàn giao mặt bằng sạch cho dự án. Khâu này gắn chặt với giá đất, vì mức bồi thường thường được tính dựa trên giá do Nhà nước xác định. Vì vậy, một bảng giá đất mới tại TP HCM có thể ảnh hưởng không chỉ đến chủ đầu tư mà cả người dân có đất nằm trong diện thu hồi.

Cả hai chuyên gia đều nhấn mạnh điều kiện để cơ chế mới hiệu quả. Ông Thành đề nghị xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật và minh bạch, kết nối thông tin từ cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và các nguồn giao dịch; bảng giá đất cần có chu kỳ và biên độ điều chỉnh hợp lý, tránh tăng quá nhanh hoặc chạy theo những cơn sốt đất ngắn hạn. Ông Tuấn bổ sung rằng phương pháp, dữ liệu đầu vào và căn cứ xác định hệ số điều chỉnh cần được công khai, kèm chu kỳ cập nhật rõ ràng và cơ chế giám sát, đồng thời phải quy định rõ đầu mối chịu trách nhiệm, thời hạn xử lý, hồ sơ chuyển tiếp và phương án xử lý khi dữ liệu chưa đầy đủ.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người định mua chung cư hay nhà ở dự án tại TP HCM, điểm tích cực tiềm năng nằm ở nguồn cung. Ông Tuấn cho rằng khi nghĩa vụ tài chính được xác định đúng hạn, dự án có thể sớm hoàn tất thủ tục và đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó góp phần tăng nguồn cung và người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Dù vậy, ông lưu ý hiệu quả còn phải đi cùng việc tháo gỡ thủ tục về quy hoạch, đầu tư, xây dựng và giải phóng mặt bằng.

Người mua vì thế không nên kỳ vọng giá nhà sẽ giảm ngay khi luật được thông qua. Nếu bảng giá đất mới cao hơn trước, giai đoạn đầu chi phí đất của một số dự án có thể tăng. Hiệu ứng tích cực từ nguồn cung, nếu có, thường cần thời gian vì một dự án từ lúc hoàn tất nghĩa vụ tài chính đến khi mở bán và bàn giao có thể kéo dài nhiều tháng đến vài năm. Người mua để ở có thể theo dõi tiến độ pháp lý của từng dự án, đặc biệt là việc chủ đầu tư đã nộp xong tiền sử dụng đất hay chưa, vì đây là điều kiện quan trọng để được cấp sổ hồng sau này.

Với người bán nhà đất hoặc người đang sở hữu đất, bảng giá đất là căn cứ để tính nhiều khoản như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ hay tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bảng giá đất mới tiệm cận thị trường, các khoản này có thể thay đổi, nên người bán và người mua nên tính kỹ chi phí giao dịch trước khi chốt giá.

Với nhà đầu tư, thông điệp của các chuyên gia khá rõ: bảng giá đất cần tránh chạy theo cơn sốt ngắn hạn. Điều đó cho thấy kỳ vọng của giới chuyên môn là một thị trường bất động sản minh bạch hơn, nơi chi phí đất được dự báo sớm, thay vì một đợt tăng giá đột ngột. Người đầu tư đất nền hay căn hộ tại TP HCM có thể ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng thay vì đặt cược vào biến động chính sách.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Bỏ giá đất cụ thể có làm giá nhà TP HCM giảm ngay không?

Khó có khả năng giảm ngay. Theo các chuyên gia trả lời Dân trí, trong ngắn hạn chi phí đất có thể còn tăng nếu bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận thị trường. Lợi ích chủ yếu đến về dài hạn, khi dự án triển khai nhanh hơn và nguồn cung tăng.

Giá đất cụ thể và bảng giá đất khác nhau thế nào?

Giá đất cụ thể thường được xác định riêng cho từng thửa đất hoặc từng dự án qua các khâu tư vấn, thẩm định, phê duyệt. Bảng giá đất là mức giá chung do UBND cấp tỉnh ban hành theo tuyến đường, khu vực. Dự thảo mới giữ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, bỏ cơ chế giá đất cụ thể.

Khi nào TPHCM ban hành bảng giá đất mới?

Theo phát biểu của Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được chiều 23/10, thành phố sẽ ban hành bảng giá đất mới phù hợp với thực tiễn nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Thời điểm cụ thể chưa được nêu, vì luật vẫn đang được Quốc hội xem xét.

Có nên chờ luật mới rồi mới mua nhà?

Điều này tùy nhu cầu và khả năng tài chính của từng người. Các chuyên gia cho rằng giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, lãi vay, chi phí xây dựng và sức mua, không chỉ giá đất. Người mua để ở có thể tập trung chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khoản vay phù hợp thay vì chờ đợi một biến động giá chưa chắc chắn.

Bảng giá đất mới ảnh hưởng gì đến người có đất bị thu hồi?

Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ có quy định mới về bồi thường, giải phóng mặt bằng đi cùng bảng giá đất mới. Vì mức bồi thường thường gắn với giá đất do Nhà nước xác định, một bảng giá sát thị trường hơn có thể làm thay đổi số tiền bồi thường, nhưng chi tiết còn phụ thuộc vào quy định cụ thể khi được ban hành.